Sim, é seguro comprar casa no Canadá sendo estrangeiro — o país tem um dos sistemas de proteção ao comprador de imóveis mais robustos do mundo, com registro de propriedade garantido pelo governo provincial e seguro de título obrigatório. Desde 1º de janeiro de 2025, a proibição federal de compra por estrangeiros (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act) foi estendida até 1º de janeiro de 2027, mas existem exceções importantes que permitem a compra em diversas situações. A gente explica tudo neste guia: taxas extras, golpes, documentação e quando comprar faz sentido para vocês.
Índice
- Estrangeiros podem comprar casa no Canadá em 2026?
- A proibição federal: o que mudou e quais são as exceções
- Direitos legais de estrangeiros na compra de imóveis
- Taxas extras para não residentes em cada província
- Como funciona o sistema de proteção ao comprador no Canadá
- Golpes mais comuns na compra de imóveis e como evitar
- Documentação necessária para estrangeiros comprarem imóvel
- Comprar casa no Canadá sendo estrangeiro: vale a pena ou é melhor alugar?
- Perguntas Frequentes (FAQ)
- Fontes
Estrangeiros Podem Comprar Casa no Canadá em 2026?
Sim, estrangeiros podem comprar casa no Canadá em 2026, mas com restrições federais que precisam ser entendidas antes de qualquer decisão. A lei que proíbe a compra de imóveis residenciais por não canadenses está em vigor até 1º de janeiro de 2027, porém as exceções são amplas o suficiente para que muitos brasileiros se qualifiquem.
O Canadá não exige cidadania nem residência permanente para ser proprietário de imóvel. O direito de propriedade é protegido pela legislação provincial, e estrangeiros têm os mesmos direitos de posse que canadenses — a diferença está nas taxas adicionais e nas regras de financiamento.
Mas atenção: “poder comprar” e “ser uma boa ideia comprar” são coisas completamente diferentes. Antes de pensar em imóvel, vocês precisam entender as regras atuais, as taxas que vão pagar a mais e, principalmente, se o momento de vocês justifica essa decisão.
A Proibição Federal: O Que Mudou e Quais São as Exceções
A Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, que entrou em vigor em 1º de janeiro de 2023, foi estendida até 1º de janeiro de 2027. Isso significa que, em 2026, a proibição continua ativa — mas as exceções são bastante generosas.
Quem NÃO pode comprar imóvel residencial no Canadá em 2026:- Pessoas que não são cidadãs canadenses nem residentes permanentes e que não se enquadram em nenhuma exceção
| Exceção | Condição |
|---|---|
| Residentes temporários com autorização de trabalho | Ter work permit válido e ter declarado imposto de renda por pelo menos 3 dos 4 anos fiscais anteriores à compra |
| Estudantes internacionais | Ter study permit válido, ter declarado imposto por pelo menos 3 dos 4 anos fiscais anteriores, e o imóvel não pode custar mais de $500.000 CAD (~R$2.000.000) |
| Refugiados e pessoas protegidas | Status reconhecido pelo governo canadense |
| Cônjuge ou parceiro de cidadão/PR | Compra conjunta com o cônjuge que é cidadão canadense ou residente permanente |
| Imóveis fora de áreas metropolitanas (Census Metropolitan Area ou Census Agglomeration) | A proibição se aplica apenas a imóveis em CMAs e CAs — cidades menores estão isentas |
| Corpo diplomático | Membros de missões diplomáticas e organizações internacionais |
Na prática, se vocês estão no Canadá com work permit e já declararam imposto de renda por 3 anos, podem comprar normalmente. Isso é relevante porque a maioria dos brasileiros que a gente acompanha chega com visto de trabalho canadá ou study permit canadá — e depois de alguns anos, muitos já se qualificam.
Penalidade por descumprir a lei: multa de até $10.000 CAD (~R$40.000) e possível ordem judicial para venda forçada do imóvel. Não vale o risco de tentar burlar.Direitos Legais de Estrangeiros na Compra de Imóveis no Canadá
Estrangeiros que compram imóveis no Canadá têm exatamente os mesmos direitos de propriedade que cidadãos canadenses. Não existe nenhuma restrição de uso, renovação ou revenda baseada no status migratório.
Isso significa que vocês podem:
- Ter propriedade plena (freehold): o terreno e a construção são de vocês, sem prazo de concessão
- Alugar o imóvel: gerar renda de aluguel é permitido (com obrigação de declarar ao CRA)
- Vender quando quiserem: sem restrição de tempo mínimo de posse
- Deixar como herança: o imóvel entra no espólio normalmente
- Fazer reformas: sujeitas apenas às regras municipais de construção, como qualquer proprietário
O sistema de registro de propriedade no Canadá é provincial. Em Ontario, por exemplo, o registro é feito pelo Land Registry Office. Em Quebec, pelo Bureau de la publicité des droits. Em British Columbia, pelo Land Title and Survey Authority. Todos esses sistemas são públicos e garantem que a propriedade registrada no seu nome é legalmente sua.
Uma diferença importante em relação ao Brasil: no Canadá, o title insurance (seguro de título) é praticamente obrigatório na prática — os bancos exigem para aprovar o financiamento. Ele protege vocês contra erros no registro, fraudes anteriores à compra e problemas legais com o imóvel que não apareceram na busca de título.
Taxas Extras Para Não Residentes em Cada Província: É Seguro Comprar Casa no Canadá Sendo Estrangeiro Mesmo Pagando Mais?
É seguro, sim — mas é significativamente mais caro. Além do preço do imóvel, estrangeiros pagam taxas provinciais adicionais que podem representar uma parcela considerável do valor da compra.
| Província | Taxa para Não Residentes | Exemplo: Imóvel de $500.000 CAD |
|---|---|---|
| British Columbia | 20% — Additional Property Transfer Tax | $100.000 CAD (~R$400.000) |
| Ontario | 25% — Non-Resident Speculation Tax (NRST) | $125.000 CAD (~R$500.000) |
| Nova Scotia | 5% — Non-Resident Deed Transfer Tax (adicional ao regular) | $25.000 CAD (~R$100.000) |
| Prince Edward Island | Aprovação obrigatória do governo provincial | Varia |
| Quebec | Sem taxa adicional para estrangeiros | $0 extra |
| Alberta | Sem taxa adicional para estrangeiros | $0 extra |
| Manitoba | Sem taxa adicional para estrangeiros | $0 extra |
| Saskatchewan | Sem taxa adicional para estrangeiros | $0 extra |
Olha o impacto: comprar um imóvel de $500.000 CAD em Ontario como não residente significa pagar $125.000 CAD (~R$500.000) SÓ de taxa extra, além do land transfer tax regular de Ontario e da cidade (Toronto cobra uma adicional). Em British Columbia, são $100.000 CAD (~R$400.000) extras.
Agora, se vocês estão em Montreal ou em outra cidade de Quebec, essa taxa extra simplesmente não existe. O mesmo vale para Alberta (Calgary, Edmonton). Isso muda completamente o cálculo.
Importante para quem tem pet: 58% dos brasileiros que a gente acompanha têm pet. Se vocês estão considerando comprar, lembrem que casas (houses) são muito mais pet-friendly do que condos — muitos condomínios têm restrições de peso ou raça para animais. Verifiquem as regras do condo (bylaws) ANTES de fazer a oferta. Boa notícia: em Ontario e BC, se vocês se tornarem residentes permanentes dentro de um prazo específico após a compra (geralmente 4 anos), podem solicitar o reembolso da taxa de não residente. Guardem todos os documentos.Como Funciona o Sistema de Proteção ao Comprador no Canadá
O sistema canadense de compra de imóveis é estruturado para proteger o comprador em cada etapa. Isso é uma das razões pelas quais é seguro comprar casa no Canadá sendo estrangeiro — o processo é transparente e regulamentado.
1. O papel do advogado/notárioDiferente do Brasil, onde o cartório faz a maior parte do trabalho, no Canadá o comprador PRECISA de um advogado (lawyer) ou notário (notaire, em Quebec). Esse profissional:
- Faz a busca de título (title search) para confirmar que o vendedor é realmente o dono
- Verifica se há dívidas, penhoras ou disputas legais sobre o imóvel
- Registra a transferência de propriedade
- Gerencia o depósito (deposit) em conta fiduciária (trust account)
Custo típico: $1.500 a $3.000 CAD (~R$6.000 a R$12.000) dependendo da província e complexidade.
2. Home inspection (inspeção do imóvel)Vocês podem (e devem) incluir uma cláusula de inspeção na oferta de compra. Um inspetor certificado avalia a estrutura, elétrica, hidráulica, telhado, fundação e sistemas do imóvel.
Custo: $400 a $700 CAD (~R$1.600 a R$2.800).
Se a inspeção revelar problemas graves, vocês podem renegociar o preço ou desistir da compra sem perder o depósito (se a cláusula estiver no contrato).
3. Deposit em trust accountO depósito que vocês fazem ao assinar a oferta (geralmente 5% do valor do imóvel) fica em uma conta fiduciária gerenciada pelo advogado ou pela imobiliária. Ninguém toca nesse dinheiro até o fechamento (closing day). Se a venda não se concretizar por motivos cobertos pelas cláusulas do contrato, vocês recebem de volta.
4. Title insuranceCusto: $250 a $500 CAD (~R$1.000 a R$2.000) — pagamento único. Protege contra:
- Fraude de título
- Erros no registro
- Problemas de zoneamento não revelados
- Invasões de propriedade não detectadas na pesquisa
Ontario, por exemplo, implementou um período de desistência de 3 dias úteis para compras de casas novas (pré-construção). Em Quebec, o Code Civil oferece proteções adicionais em compras de imóveis novos.
Golpes Mais Comuns na Compra de Imóveis no Canadá e Como Evitar
Golpes imobiliários existem no Canadá, e estrangeiros são alvos frequentes justamente por não conhecerem o sistema. A gente vê esses relatos com frequência na comunidade brasileira — e o medo de golpes de aluguel no canadá se estende também para a compra.
1. Title fraud (fraude de título)O golpista falsifica documentos para se passar pelo proprietário e vende o imóvel para um comprador desavisado.
Como evitar: title insurance + advogado que faça busca completa de título. 2. Wire fraud (fraude de transferência bancária)Hackers interceptam e-mails entre comprador, advogado e banco, e enviam instruções falsas de transferência com dados bancários do golpista.
Como evitar: SEMPRE confirme os dados bancários por telefone diretamente com seu advogado. Nunca confie apenas no e-mail. Use um número que você já tinha salvo, não o que veio no e-mail. 3. Phantom listings (anúncios falsos)Imóveis que não existem ou não estão à venda são anunciados em sites como Kijiji ou Facebook Marketplace. O golpista pede depósito antecipado.
Como evitar: trabalhe apenas com um realtor (corretor) licenciado e verifique o registro no RECO (Ontario), OACIQ (Quebec) ou no órgão regulador da província. 4. Bait and switch em pré-construçãoA construtora promete acabamentos premium e entrega materiais inferiores, ou altera a planta sem comunicar adequadamente.
Como evitar: leia o contrato com seu advogado, visite o showroom, pesquise o histórico da construtora no Tarion (Ontario) ou RBQ (Quebec). 5. Pressão para remover cláusulas de proteçãoCorretores do vendedor podem pressionar vocês a removerem a cláusula de inspeção ou de financiamento para “ganhar” a oferta em mercado competitivo.
Como evitar: NUNCA removam a cláusula de financiamento se vocês dependem de mortgage. A cláusula de inspeção é negociável, mas removê-la é um risco real.Documentação Necessária Para Estrangeiros Comprarem Imóvel no Canadá
Para comprar casa no Canadá sendo estrangeiro, vocês precisam reunir documentação específica que vai além do que um cidadão canadense apresentaria. A lista varia entre províncias, mas o conjunto básico é consistente.
Documentos obrigatórios:- Passaporte válido — documento principal de identificação
- Comprovante de status no Canadá — work permit, study permit, ou visitor record (se aplicável à exceção da lei)
- Social Insurance Number (SIN) — necessário para fins fiscais e para obter mortgage. Estrangeiros com work/study permit têm SIN. Quem não tem pode solicitar um Individual Tax Number (ITN) ao CRA
- Comprovante de renda — cartas de emprego, contracheques, declaração de imposto de renda canadense (T4/T1), ou comprovante de renda no exterior
- Comprovante de fundos para o down payment — extrato bancário mostrando a origem dos fundos. Bancos canadenses são rigorosos com anti-lavagem de dinheiro (FINTRAC)
- Carta de pré-aprovação de mortgage (se aplicável) — obtida junto ao banco ou broker antes de fazer ofertas
- Declaração de conformidade com a Prohibition Act — seu advogado vai preparar isso, confirmando que vocês se enquadram em uma das exceções
Bancos canadenses financiam estrangeiros, mas com condições diferentes:
| Condição | Residente/PR | Não Residente/Temporário |
|---|---|---|
| Down payment mínimo | 5% a 20% | 20% a 35% |
| Taxa de juros | Taxa padrão | 0,25% a 1% acima da padrão |
| Comprovação de renda | Renda canadense | Renda canadense + pode aceitar renda no exterior |
| Credit history exigido | Sim (mínimo 2 anos ideal) | Pode ser flexibilizado com down payment maior |
O down payment mínimo de 20-35% para não residentes é um valor alto. Em um imóvel de $500.000 CAD, estamos falando de $100.000 a $175.000 CAD (~R$400.000 a R$700.000). Planejem com antecedência.
Comprar Casa no Canadá Sendo Estrangeiro: Vale a Pena ou É Melhor Alugar?
A resposta depende de quanto tempo vocês pretendem ficar, qual o status migratório atual e quanto dinheiro têm disponível. Não existe resposta universal — mas existem cenários claros.
Quando COMPRAR faz sentido:- Vocês já têm PR ou estão no processo final de obtenção
- Planejam ficar no Canadá por pelo menos 5 anos na mesma cidade
- Têm o down payment de 20%+ sem comprometer a reserva de emergência
- Já têm credit history no Canadá (mínimo 1-2 anos)
- O custo mensal do mortgage + taxas é comparável ou menor que o aluguel equivalente
- Vocês estão com visto temporário (study permit ou work permit) sem certeza de PR
- Chegaram há menos de 2 anos e ainda estão se estabilizando
- Não têm 20% de down payment
- Podem precisar mudar de cidade por trabalho ou oportunidade
- O medo de ficar sem dinheiro é real — e 70% dos brasileiros que a gente acompanha mencionam essa preocupação
| Item | Comprar (condo 2 quartos) | Alugar (apartamento 2 quartos) |
|---|---|---|
| Custo mensal | ~$2.800 CAD (~R$11.200) — mortgage + condo fees + taxas | ~$1.800 CAD (~R$7.200) — aluguel médio |
| Down payment / depósito | $80.000+ CAD (~R$320.000) | Primeiro + último mês (~$3.600 CAD / R$14.400) |
| Flexibilidade | Baixa — vender leva meses | Alta — aviso de 2-3 meses |
| Equity (patrimônio) | Sim — parte do pagamento vai para o patrimônio | Não |
| Manutenção | Por conta do proprietário | Por conta do landlord |
| Pet-friendly | Total controle (se house) / regras do condo | Depende do landlord — Quebec proíbe cláusula “no pets” na maioria dos casos |
Para quem está começando e quer entender melhor os custos iniciais de vida no Canadá, vale conferir nosso custo de vida no canadá 2026 antes de tomar qualquer decisão sobre imóvel.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Quanto custa comprar casa no Canadá sendo estrangeiro em 2026?Além do preço do imóvel, estrangeiros pagam taxas provinciais adicionais que variam de 0% (Quebec, Alberta) a 25% (Ontario). Somam-se custos de advogado ($1.500-$3.000 CAD), inspeção ($400-$700 CAD), title insurance ($250-$500 CAD) e o down payment mínimo de 20-35% do valor do imóvel.
Preciso de residência permanente para comprar imóvel no Canadá?Não. Estrangeiros com work permit ou study permit podem comprar se tiverem declarado imposto de renda no Canadá por pelo menos 3 dos 4 anos anteriores à compra. Cônjuges de cidadãos canadenses ou PRs também podem comprar em conjunto.
Posso financiar a compra de uma casa no Canadá como estrangeiro?Sim. Bancos canadenses oferecem mortgage para não residentes, mas exigem down payment maior (20-35% vs 5-20% para residentes) e podem cobrar taxa de juros ligeiramente superior. Ter credit history no Canadá facilita muito a aprovação.
Qual a diferença entre comprar casa em Ontario e em Quebec sendo estrangeiro?A principal diferença é a taxa para não residentes: Ontario cobra 25% (NRST) sobre o valor do imóvel, enquanto Quebec não cobra nenhuma taxa adicional para estrangeiros. Isso torna Quebec e Alberta significativamente mais acessíveis para compradores estrangeiros.
Como funciona a proibição de compra de imóveis por estrangeiros no Canadá?A Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act está em vigor até 1º de janeiro de 2027. Ela proíbe não canadenses de comprar imóveis residenciais em áreas metropolitanas (CMAs e CAs), mas tem exceções para portadores de work permit, study permit (com condições), cônjuges de cidadãos/PRs e compras fora de áreas metropolitanas.
Posso comprar casa no Canadá morando no Brasil?Tecnicamente, a proibição se aplica a compras em CMAs e CAs por não canadenses. Se o imóvel estiver fora dessas áreas, sim. Mas o financiamento será muito mais difícil de obter sem renda canadense, e vocês ainda precisarão de advogado canadense, SIN ou ITN, e comprovação de fundos compatível com as regras do FINTRAC.
Preciso pagar imposto sobre a venda do imóvel no Canadá sendo estrangeiro?Sim. Estrangeiros que vendem imóvel no Canadá pagam imposto sobre ganho de capital (capital gains tax). Além disso, o comprador é obrigado a reter 25% do preço de venda e repassar ao CRA, a menos que o vendedor obtenha um Clearance Certificate antes do fechamento. Planejem isso com um contador.
É seguro comprar casa no Canadá sendo estrangeiro sem falar inglês ou francês?O processo é seguro independentemente do idioma, mas vocês PRECISAM de um advogado que fale português ou que trabalhe com tradutor juramentado. Assinar documentos legais sem entender o conteúdo é o maior risco real — não o sistema em si.
Fontes
- Government of Canada — Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act: https://laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/P-25.2/index.html
- IRCC — Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations: https://laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2022-250/index.html
- Government of Ontario — Non-Resident Speculation Tax (NRST): https://www.ontario.ca/document/land-transfer-tax/non-resident-speculation-tax
- Government of British Columbia — Additional Property Transfer Tax: https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/additional-property-transfer-tax
- Canada Revenue Agency — Disposing of or acquiring certain Canadian property (non-residents): https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/international-non-residents/disposing-acquiring-certain-canadian-property.html
- CMHC — Mortgage Information for Newcomers: https://www.cmhc-schl.gc.ca/consumers/home-buying/mortgage-loan-insurance-for-consumers
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